专业文章 | “借名买房”合同效力及排除执行问题分析
在司法实务中,不少当事人采取借名买房的方式实现隐藏个人财产、规避政策对购房资格的限制、恶意串通躲避债务、特定购房优惠等目的,将自己出资购买的房屋登记在他人名下,由此引发的法律纠纷不断,例如借名买房合同的效力问题、借名人对房屋是否享有排除强制执行的民事权益等,而现行法律规定尚未明确相关问题的具体解决方式,最高人民法院、各高级人民法院等对于合同是否有效,是否足以排除强制执行效力的观点各不一致,争议不断。本文在类案检索的基础上进行整理及分析,进一步探讨争议问题。
一、借名买房合同的效力
在司法实践中,为了规避购房资格限制、隐藏真实财产或基于身份关系等各种各样的原因,不少实际购房人借用他人的名义购买房屋并登记在他人名下。由于“借名买房”的行为原因众多,关于其合同效力的问题,司法实践中也存在不同的观点。
1、认为借名买房合同有效的:
案例1:原告中永信实业发展有限公司、被告汤志、被告陈禹合同纠纷一案
(1)案例要旨:本案中,涉案房屋的原购房合同及双方借名买房合同关系均形成于2001年,当时的法律及相关政策对此并没有限制性规定,应当认定双方之间的借名买房合同有效。
(2)案号:(2019)京民再58号
(3)审理法院:北京市高级人民法院
(4)裁判日期:2019年03月29日
案例2:原告康某甲与被告金洲集团有限公司、中热科(廊坊)环境科技开发有限公司、康某乙执行异议之诉一案
(1)案例要旨:本案中,康某甲主张其之所以借用康某乙的名义购房,主要是为了规避二套房贷款利率上调的问题。虽违反当地限贷政策,但并不违反法律强制性规定,应认定借名买房合同有效。
(2)案号:(2019)浙民终1542号
(3)审理法院:浙江省高级人民法院
(4)裁判日期:2020年03月17日
2、认为借名买房合同无效的:
案例1:原告梁阳合同与被告梁国英合同纠纷一案
(1)案例要旨:涉案房屋属于限价商品房,双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。因此,涉案房屋的借名买房合同关系应属无效。
(2)案号:(2019)京民申6598号
(3)审理法院:北京市高级人民法院
(4)裁判日期:2019年12月23日
案例2:原告卫汉和与被告罗杏怡、陈柏宇返还原物纠纷一案
(1)案例要旨:关于涉案房屋产权归属问题。罗某、陈某是借卫某和的名义购买案涉房屋,实际支付款项并长期使用、居住。但涉案房屋为沥滘经济社建设的村民住宅项目,发售对象仅限于本社持股村民。罗某、陈某并不具备本社持股村民的身份而借用卫某和的名义买房,并签署了《协议书》,违反了法律强制性规定,应属无效。
(2)案号:(2020)粤01民终8301号
(3)审理法院:广东省广州市中级人民法院
(4)裁判日期:2020年06月23日
3、认为借名买房合同无效的,但可以进行效力补正的:
案例1:原告徐沛欣、被告辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、第三人曾塞外案外人执行异议之诉一案
(1)案例要旨:借名买房事实发生时,徐某当时属于限购对象范围,因此借用曾某的名义购房,与曾某签订了《房产代持协议》,且购房款由徐某实际支付。购房后房屋登记在曾某名下,但由徐某对该房屋实际占有、使用,徐某与曾某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。此种合同关系虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效,但徐某在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件,已经具备购房资格,从而消除了合同无效事由,案涉借名买房合同的效力得以补正。
(2)案号:(2020)最高法民再328号
(3)审理法院:最高人民法院
(4)裁判日期:2020年12月26日
总结:从上述案例中可看出,为了购买特殊性质房屋而进行借名买房的,由于违反了强制性法律规定、损害社会公共利益而属无效,各地人民法院对此观点基本一致。而为了规避限购限贷政策而借名买房的,部分审理法院认为并不违反强制性法律规定,应属有效。而最高人民法院则认为此种合同关系因违背公序良俗而无效,但是如若政策障碍得到消除,即合同无效事由被消除,借名人取得相应资格的,借名买房合同的效力得以补正。因此,借名买房合同的效力不能一概而论,应区分不同情形予以具体认定,审判实践中应当结合各种因素进行综合考量。
二、仅依据借名买房协议是否享有足以排除强制执行的效力
在借名买房协议有效的情况下,借名人是否足以直接享有排除强制执行的民事权益问题,最高人民法院在审判实践中存在不同的观点,值得进一步研究讨论。
1、认为足以排除强制执行的:
案例1:原告孙越与被告献县鑫瑞小额贷款有限公司案外人执行异议之诉一案
(1)案例要旨:在现有证据能够证明原告孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下,不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权,即陈芸并非案涉房屋所有权人,陈芸的债权人鑫瑞公司无权基于双方的债权债务关系申请执行案涉房屋。
(2)案号:(2020)最高法民申4号
(3)审理法院:最高人民法院
(4)裁判日期:2020年03月30日
案例2:原告徐沛欣、被告辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、第三人徐沛欣案外人执行异议之诉一案
(1)案例要旨:借名人徐某在提起执行异议之诉的同时,也另行提起民事诉讼,依据《房产代持协议》曾某(出借人)配合办理所有权变更手续,该诉讼请求得到生效判决支持,并据此办理了不动产权属变更登记。在执行异议之诉审理过程中,涉案房产已变更登记权利人为徐某,具有公示公信效力,因此,足以排除强制执行。
(2)案号:(2020)最高法民再328号
(3)审理法院:最高人民法院
(4)裁判日期:2020年12月26日
2、认为不足以排除强制执行的:
案例1:原告荣文华、被告陈健、被告荣丽昕案外人执行异议之诉一案
(1)案例要旨:荣某华(借名人)作为案外人提起执行异议之诉,依据《房屋代持协议书》主张其为案涉房屋实际权利人,而荣某昕仅为房产代持人,请求排除强制执行。荣某华主张其与荣某昕签订了《房屋代持协议书》是为了规避广州市的限购政策,即便代持关系真实,但该协议中对涉案房屋归属的约定属于其二人的内部约定,对荣某昕的债权人不具约束力,不能产生对抗一审法院对涉案房屋执行的效力,亦不能对抗登记的公示公信效力,不享有足以排除强制执行的民事权益。
(2)案号:(2020)粤民终21号
(3)审理法院:广东省高级人民法院
(4)裁判日期:2020年09月28日
案例2:原告范义、被告平安银行股份有限公司深圳分行、第三人范伟案外人执行异议之诉一案
(1)案例要旨:借名人提出执行异议时,尚未获得购房资格,仍处于限购政策中的房屋买受人,即便房产代持协议真实,亦无法请求出卖人为其办理不动产转让登记,因此不可能最终取得所有权,也就不可能成为物权期待权的主体。因此,借名人就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。
(2)案号:(2019)粤民申11941号
(3)审理法院:广东省高级人民法院
(4)裁判日期:2020年07月24日
总结:从上述案例中可看出,借名人仅依据借名买房协议,并不能直接成为案涉房屋的所有权人,不享有排除执行的合法权益。要想实现排除强制执行的效力,借名人需依据实质上的代持房产关系要求出名人将房屋过户至其名下,在借名买房合同关系依法认定为有效且经法定变更登记程序完成物权公示之后,借名人对该房产才得以享有足以排除强制执行的民事权益。但最高人民法院在(2020)最高法民申4号一案中,在借名人未经法定变更登记程序完成物权公示的情形下直接否认了登记人的权利,并排除了债权人对房屋的强制执行。该院对此有不同的审判观点,但后者明显与物权公示原则相悖,有待商榷。
三、司法观点
1、关于借名买房合同的效力,不可一概而论,应具体分析借名原因,结合政策规定、房屋性质、是否损害社会公共利益等方面进行认定。
基于借名买房合同产生的原因不同,借名买房合同效力亦应区分不同情形:(1)如果借名购买政策保障性住房,如经济适用房、人才住房等,因侵害社会公共利益,合同无效。(2)购买普通商品房,也不违反当地限购,如不存在恶意串通损害他人利益的,合同有效。(3)购买普通商品房,但违反当地限购、限贷政策,合同有效。(4)借名人将非法收入购买的房屋登记在他人名下,出名人明知其购房款为犯罪所得而帮忙掩饰的,实际上已经构成相关上游犯罪,合同当然无效,并应没收所购房产。(摘自(2019)浙民终1542号“案例评析”部分)
对于“借名买房”合同的效力,司法实践中掌握的标准不尽一致。有的法院以违反“法律、行政法规的强制性规定”为依据认定合同无效,有的法院以“损害社会公共利益”为依据认定合同无效。但是,也有的法院认为“政策性住房是限制流通物不是禁止流通物”,故借名买房合同为有效合同。笔者认为,在“借名买房”的各种行为中,无论属于哪一种情形,“借名买房”绝大多数是规避房屋交易过程中的一些特殊规定,而这些规定多数属于房屋交易等方面的政策,常以国家部委或地方文件的面目出现,其法律位阶充其量属于规范性文件的一种,不属于民法典第一百五十三条中的“法律、行政法规的强制性规定”。因此,在行为人具有相应的民事行为能力和意思表示真实的情形下,“借名买房”合同均为有效合同。当然,也有学者对此持否定意见,认为将“强制性规定”的法律位阶限制为“法律、行政法规”存在诸多弊端,有必要进行扩张,将行政规章等低位阶规范纳入“强制性规定”范围中。(摘自梁勇、于健生:《“借名买房”中不动产登记法律问题探析》)
2、基于物权公示原则,借名人在未经法定变更登记程序前,不享有对拟被执行房产排除强制执行的合法权益。
在借名买房情形中,异议人就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据不动产物权系登记生效原则,借名买房协议是借名人与被借名人之间就房产归属所作的内部约定,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果。借名人可以请求将房屋过户至自己名下,其享有的是债权请求权,仅具有债权性质。因被执行人至今为系争房屋的登记所有权人,该物权登记具有对外公示效力。根据物权公示公信原则,即便异议人主张的其与被执行人之间借名买房关系成立,相对于其二人的内部关系,债权人作为善意第三人,无法也无义务了解其二人所约定的相关内容。设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。(摘自林梅均:《借名买房现状之思考》)
在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下,借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下,但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权,在经法定变更登记程序完成物权公示之前,借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人,其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定,也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。(摘自(2020)最高法民再328号民事判决书“本院认为”部分)
四、法律条文
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)》
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付了全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
3、《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2020修正)》
第三百一十一条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。
5、《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)
第30条【强制性规定的识别】合同法施行后,针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效,不当扩大无效合同范围的情形,合同法司法解释(二)第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。此后,《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》进一步提出了“管理性强制性规定”的概念,指出违反管理性强制性规定的,人民法院应当根据具体情形认定合同效力。随着这一概念的提出,审判实践中又出现了另一种倾向,有的人民法院认为凡是行政管理性质的强制性规定都属于“管理性强制性规定”,不影响合同效力。这种望文生义的认定方法,应予纠正。
人民法院在审理合同纠纷案件时,要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释(二)第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质,特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质,并在裁判文书中充分说明理由。下列强制性规定,应当认定为“效力性强制性规定”:强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的;交易标的禁止买卖的,如禁止人体器官、毒品、枪支等买卖;违反特许经营规定的,如场外配资合同;交易方式严重违法的,如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同;交易场所违法的,如在批准的交易场所之外进行期货交易。关于经营范围、交易时间、交易数量等行政管理性质的强制性规定,一般应当认定为“管理性强制性规定”。
6、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
第九条(规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则)因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
7、《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》
第11条 案外人异议之诉中,案外人以借名买房为由,请求确认涉案房屋权属并排除执行,如何处理
意见:金钱债权执行中,人民法院针对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人主张其与被执行人存在借名买房关系,且能够提供证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的,如无损害国家利益、社会公共利益的情形,可以排除执行。
说明:在不损害国家利益、社会公共利益的情形下,应根据实际情况判断,保护实际产权人的合法权益,实现案外人执行异议之诉的保护目的。
五、结语
总的来说,对于借名买房的合同效力问题,目前尚未规定统一的评判标准。在审判实务中应当结合借名的原因、房屋性质、政策规定、他人利益是否被侵犯等方面综合衡量利益关系,从而作出效力认定,并依据合同效力确认产权归属,再依据物权公示原则判定借名人所主张的民事权益是否足以排除强制执行的效力。但必须强调的是,借名买房行为存在较高法律风险,需谨慎对待!